Utleie av eiendom vil som hovedregel ikke rammes av merverdiavgiftsplikt. Dette anses som virksomhet som er unntatt fra merverdiavgiftsloven. Dette gjelder blant annet utleie av tomter, boliger, samt andre bygg og anlegg. Utleiere oppnår da heller ikke fradragsrett for inngående merverdiavgift på sine anskaffelser til utleievirksomheten.

Dette setter utleiere i en dårligere merverdiavgiftsmessig situasjon enn om en merverdiavgiftspliktig leietaker selv hadde eid lokalene. For å motvirke at avgiftslovgivningen skal virke konkurransevridende, er det gitt anledning til en såkalt frivillig registrering for utleie av bygg og anlegg.
 

Unntak

Visse typer omsetning knyttet til fast eiendom er likevel merverdiavgiftspliktig. Dette gjelder:

• Utleie av parkeringsplasser i parkeringsvirksomhet

• Utleie av rom i overnattingsvirksomhet mv.

• Næringsmessig utleie av fritidseiendom og formidling av slike tjenester

• Utleie av selskapslokaler i forbindelse med servering

• Utleie av møtelokaler mv. fra overnattingsvirksomheter

• Omsetning av rett til å disponere plass for reklame

• Utleie av oppbevaringsbokser

• Omsetning av trær og avling på rot

• Omsetning av rett til å ta ut jord, stein og andre naturalier av grunn

• Omsetning av rett til jakt og fiske

• Omsetning av rett til å disponere lufthavn og jernbanenett

   

Avgrensning mot utleie av varer

Utleie av fast eiendom må avgrenses mot andre varer (løsøre) som er avgiftspliktig. Ved vurderingen av om byggverk og andre innretninger skal kunne karakteriseres som fast eiendom, må byggverket/innretningen for det første ikke ha en for beskjeden fysisk tilknytning til grunnen. For det andre må det være en viss permanens over tilknytningsforholdet. Det har ingen betydning for vurderingen om eier av byggverk/innretning også er eier av grunnen.
 

Frivillig registrering for utleie av næringseiendom

Ved utleie av næringseiendom er det gitt adgang til å søke om å bli frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret. Den frivillige registreringen vil kun omfatte areal som leies ut til avgiftspliktig næringsdrivende. Utleier vil da oppnå fradragsrett for inngående merverdiavgift på både oppføringskostnader og driftskostnader på det arealet som leies ut til avgiftspliktig næringsdrivende. På den annen side må utleier beregne utgående merverdiavgift (25 %) av omsetningen som omfattes av ordningen.

Vilkår for frivillig registrering

Utleien må gjelde et bygg eller anlegg. Gjelder leieforholdet en fast eiendom der det ikke befinner seg noe bygg eller anlegg, vil utleien (ren tomteutleie) ikke kunne frivillig registreres. Det er bare utleie av lokaler/bygg/anlegg som skal benyttes i leietakers avgiftspliktige virksomhet som omfattes av den frivillige registreringen.

Leietaker må altså være registrert i Merverdiavgiftsregisteret. Ordningen omfatter også arealer som leies ut til kommuner, fylkeskommuner, interkommunale selskaper mv., det vil si virksomheter som omfattes av ordningen med mva-kompensasjon. Det er ikke mulig å bli frivillig registrert for utleie til private kompensasjonsberettigede virksomheter, som for eksempel barnehager, private grunnskoler mv.

Næringskravet

For å oppnå registrering må leieinntektene som omfattes av bestemmelsene om frivillig registrering, eventuelt sammen med øvrig avgiftspliktig omsetning, overstige kr 50 000 i løpet av en periode på 12 måneder. I tillegg stilles det krav om at utleier må drive næringsvirksomhet. Det presiseres at objektivt sett må utleievirksomheten være egnet til å gå med overskudd. Direktoratet legger til grunn at det er tilstrekkelig at inntektene dekker direkte og indirekte kostnader.
 

Fremleie

Dersom utleieforholdet gjelder flere ledd (fremleie), forutsettes det at det er en ubrutt kjede av frivillig registrerte mellom utleier og den som bruker lokalene i avgiftspliktig virksomhet.

Søknad om registrering

Det stilles som krav at det sendes en særskilt søknad til skattekontoret om frivillig registrering. Slik søknad må sendes selv om vedkommende allerede er registrert for ordinær avgiftspliktig virksomhet.

Det er også anledning til å søke om forhåndsregistrering og tilbakegående avgiftsoppgjør etter nærmere retningslinjer.
 

Omfang

Den frivillige registreringen omfatter i utgangspunktet hele utleievirksomheten, det vil si alle bygg og anlegg som til enhver tid er utleid til bruker som selv ville hatt fradragsrett. Utleier kan velge å holde enkelte lokaler/bygg/anlegg/leietakere utenfor ordningen.

Dersom enkelte utleieforhold ikke skal omfattes av ordningen, må utleier aktivt melde fra om dette til skattekontoret. Det må også meldes fra dersom eventuelle fremtidige leieforhold skal holdes utenfor. Dersom man tidligere har varslet om at ett eller flere leieforhold skal holdes utenfor registreringen og på et senere tidspunkt ønsker at disse likevel skal inngå i registreringen, må det også meldes aktivt fra til skattekontoret om dette.
 

Registreringstidspunkt

Den frivillige registreringen får tidligst virkning fra den to-månedersterminen skattekontoret mottar søknaden og leieinntektene fra avgiftspliktig leietakere, eventuelt sammen med annen avgiftspliktig omsetning, overstiger kr 50 000 i løpet av en 12-månedersperiode. Etter praksis gis søknader om frivillig registrering virkning for hele to-månedersterminen, selv om søknaden leveres i slutten av terminen.

Søknaden gis virkning fra den to-månedersterminen den er levert også i tilfeller der utleier får innvilget årsterminoppgave. Næringsdrivende som fra før er innvilget årsterminoppgave og som senere søker om frivillig registrering for utleie, blir imidlertid ikke oppgavepliktig med to-månedlige oppgaver etter at registreringen er utvidet til å gjelde utleie, forutsatt at vilkårene for årsterminoppgave fortsatt er oppfylt.
 

Konsekvenser av frivillig registrering for utleier

Utleier får fradrag for inngående avgift på kostnader til oppføring og vedlikehold av lokalene. Det gis ikke fradrag for inngående avgift vedrørende lokaler som ikke omfattes av registreringen, det vil si lokaler som er holdt eksplisitt utenfor og lokaler utleid til ikke-avgiftspliktig bruk. Det foreligger fradragsrett for en forholdsmessig andel av fellesarealer.
 

Ved fakturering av leieinntektene må det beregnes utgående merverdiavgift for de deler som omfattes av ordningen.
 

Konsekvenser av frivillig registrering for leietaker

For leietakere som driver fullt ut avgiftspliktig virksomhet i lokalene, foreligger det full fradragsrett for inngående avgift på husleie og felleskostnader.

For leietakere som driver kombinert virksomhet i lokalene (ikke eksklusive deler av lokalene), foreligger det fradragsrett for en forholdsmessig andel av inngående avgift på husleie og felleskostnader.
 

For leietakere som driver avgiftspliktig og ikke-avgiftspliktig virksomhet i eksklusive deler av lokalene, foreligger det fradragsrett for inngående avgift på husleie og felleskostnader for den del av lokalene som brukes eksklusivt i avgiftspliktig virksomhet. Det vil ikke være beregnet merverdiavgift på utleie av lokaler som eksklusivt benyttes i ikke-avgiftspliktig virksomhet. Det areal som eksklusivt benyttes innenfor omfattes av registreringen, mens det areal som eksklusivt benyttes utenfor omfattes ikke av den frivillige registreringen.

Utleier som ikke er frivillig registrert

Dersom utleievirksomheten ikke er frivillig registrert, skal det ikke beregnes merverdiavgift på leievederlaget. Leieinntektene anses da som omsetning unntatt fra merverdiavgiftsplikt, og det vil ikke foreligge fradragsrett for inngående merverdiavgift på kostnader til det utleide arealet. Utleier kan på ingen måte opptre som om virksomheten var frivillig registrert, uten at den også rent formelt er registrert.

Skatteplikt

Inntekter fra utleie av næringseiendom følger de ordinære reglene for skatteplikt. Enhver fordel vunnet ved kapital eller virksomhet anses som skattepliktig inntekt.