Det er ikke uvanlig at aksjeselskaper investerer i fritidsboliger. Dette kan være investeringer som er forretningsmessig velbegrunnet, og derfor fullt ut legitime. Men det kan også være at investeringen er gjort for at selskapets eiere eller deres nærstående skal disponere fritidsboligen hovedsakelig privat. Dette kan medføre at både selskapet og aksjonæren må skattlegges.
Typiske private formuesgoder
De skattemessige vurderinger som knytter seg til investering i fritidsbolig, vil også gjelde tilsvarende for andre formuesobjekter som er egnet for privat bruk, og som er eiet gjennom aksjeselskaper. Boliger, båter og bobiler er eksempler på andre formuesobjekter som tas inn i aksjeselskapet, og hvor det således må avgjøres om dette er begrunnet ut fra et forretningsmessig behov eller om det er gjort ut fra aksjonærens private interesser. Dersom objektet er anskaffet til privat bruk, vil dette kunne medføre uttaksbeskatning av selskapet og utbyttebeskatning av aksjonæren.
Skatteetaten kontrollerer investeringer
Skatteetaten har tidligere sagt at private formuesgoder i selskaper er ett av fokusområdene de vil sette inn ekstra ressurser på å kontrollere. I en nylig gjennomført landsomfattende kontroll av firmahytter, har Skatteetaten avdekket at 41 firmaeiere har investert i fritidseiendom til privat formål gjennom sitt eget aksjeselskap. Dette representerer en samlet skatteunndragelse på 80 millioner kroner, hvorav den største enkeltsaken utgjør 20 millioner kroner.
Når Skatteetaten gjennomfører slike kontroller, må de avdekke hva som er den reelle hensikten med investeringen, altså om investeringen er foretatt hovedsakelig for forretningsmessige eller private formål.
Dokumentasjon av utleieinntektene kan si noe om hyttebruken er av privat eller næringsmessig karakter. Videre kan strømforbruket gi en pekepinn på bruken av hytta. Når det gjelder aksjonærens forhold, kan blant annet følgende peke i retning av at dette er fritidsbolig som hovedsakelig er anskaffet for private formål:
- Aksjonæren handler på butikker nært hytta
- Aksjonæren fyller ofte drivstoff i nærheten av hytta
- Aksjonæren med familie har spist på restauranter nært eiendommen
- Aksjonæren og hans familie har årskort i skianlegget
Hvordan fastsettes fordelen?
Vederlagsfri bruk
Ved vederlagsfri bruk av et aksjeselskaps eiendeler skal verdien av bruken som hovedregel settes til markedsleie. Ved bruk av et aksjeselskaps fritidsbolig skal fordelen ved bruken dermed i utgangspunktet settes til hva det koster å leie tilsvarende fritidsbolig. Hvis bruker erverver fordelen i egenskap av ansatt eller tidligere ansatt i selskapet vil det være naturlig å behandle fordelen som lønn/pensjon i selskapets regnskap. Erverver brukeren fordelen i egenskap av aksjonær/eier vil det være naturlig å behandle fordelen som utbytte.
Selskapets oppofrelse avviker fra markedsleien
I tilfeller der selskapets oppofrelse, dvs. selskapets kostnader med å sitte med eiendommen, avviker vesentlig fra den leie selskapet ville kunne oppnå ved bortleie til andre, vil ikke ligningsmyndighetene være bundet til å følge regelen om at fordelen skal settes til ordinær markedsleie. I slike tilfeller vil fordelen kunne settes til selskapets oppofrelse, jf. Høyesteretts dom av 30.04.2003 (Storhaugen Invest). Fordelen kan i tilfelle settes til beregnet kapitalkostnad tillagt gjennomsnittlige (drifts)kostnader vedrørende eiendommen. Kapitalkostnaden beregnes som en prosentsats av eiendommens kostpris, med tillegg av eventuelle senere påkostninger. Satsen for forrentningen settes tilsvarende normrentesatsen for rimelige lån i arbeidsforhold. I dommen ble det lagt til grunn at fordelen ikke skulle reduseres med eventuell verdistigning på eiendommen.
Bakgrunnen for at fordelen skal settes til selskapets kostnad med eiendommen er at kjøpet av denne type eiendommer kan betraktes som en selskapsfremmed kostnad (ikke en naturlig del av selskapets virksomhet) der vederlaget ikke gir dekning for selskapets gjennomsnittlige kostnader og en rimelig forrentning av egenkapitalen. Kjøpet av eiendommen er ikke foretatt av hensyn til virksomheten, men av hensyn til bruker.
Uttaksbeskatning
Når det gjelder aksjeselskapet, må det det foretas uttaksbeskatning med beløp tilsvarende fordelen som er fastsatt på aksjonæren eller den ansatte.
Aksjonæren betaler for bruken
Dersom aksjonæren betaler for bruken og betalingen samsvarer med markedsleie/selskapets oppofrelse, vil det ikke være grunnlag for verken uttak eller utbyttebeskatning.
Fritidseiendom i utlandet
I de senere årene har det blitt mer og mer vanlig å kjøpe fritidseiendom i utlandet. Det samme regelverket gjelder også for disse investeringene, men selve kjøpsprosessen er selvsagt mer komplisert enn en tilsvarende investering i Norge.
